市长调任，一个城市的房价会发生变化吗？

这种担忧，几天前就真实地发生了。

日前，重庆市长黄奇帆辞去市长职务，消息一出，有人分析认为，在其治下稳定了十多年的重庆房价将会上涨。随后有消息传言，个别人甚至迫不及待地打着飞的去买房。

姑且不论这个故事的真实性，从中反映出的却是人们对未来房地产市场普遍存在的一种迷茫。哪怕有一点风吹草动，都会引发各种猜测。

进入2017年，中国的房地产市场向何处去？未来的政策如何调整？土地市场又会有怎样的变化？近日，中国指数研究院发表了相关预测报告。

住房回归居住属性

报告认为，进入2017年后，中国积极的财政政策不会改变，货币政策更注重稳健中性，货币环境的全面宽松将不存在。针对房地产提出的“要在宏观上管住货币”，显示出明年房地产货币投放控制将会趋紧。

而坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，明确了房屋居住属性，有利于引导社会形成合理的房屋消费预期。2017年房地产分化格局将持续，地方政府将继续积极落实主体责任，结合当地实际情况进行调控。房价上涨压力大的热点城市采取适当的调控手段，需求端差别化信贷政策将继续发挥重要作用，限购、税收手段也将沿续，以促进市场平稳健康发展；供应端将合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，缓解供求紧张局面，满足合理住房需求。同时，房地产库存过多的三四线城市，将在继续严控土地供应、减缓供给速度、疏通销售渠道的同时，进一步提高基础设施建设和公共服务水平，将去库存与新型城镇化相结合，通过提高三四线城市的教育、医疗、交通等公共配套服务，吸引农业转移人口落户，促进农民工市民化，释放以新市民为主的新需求，促进库存去化。

租赁市场相关立法将进一步完善。2017年推动住房租赁规模化、专业化发展，探索建立支持经营住房租赁机构发展的相关政策体系将有较大空间。未来租赁市场相关立法将进一步完善，特别是如何继续鼓励热点城市住房租赁市场的各类参与主体的积极性、有效保障各方权益将进一步明确，机构化、规模化租赁企业发展也将继续加快。

加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制，推进完善住房体制建设。房地产长效机制的建立完善将是防止房地产市场大起大落的重要手段。可以预期的是，未来围绕房地产市场供给、需求及市场交易行为的一系列制度建设将步入快车道，行业发展预期将更趋稳定。

区域一体化建设将加快节奏。京津冀、长三角、珠三角等城市群将进一步通过市场化的手段结合有效的政策引导，实现产业功能与人口分布的合理匹配，中心城市周边中小城镇，将加快与中心特大城市联通，承接特大城市外溢的人口、需求及转移的产业，促进自身产业结构升级调整，同步缓解特大城市的人口、房价压力。

土地市场分化持续

2016年，热点城市坚持“分类调控、因城施策”，相继提出增大土地供应、限购限贷等新政，房地产市场逐步趋于稳定，非理性市场行为明显减少。2017年，落实调控、确保平稳将是房地产市场的主旋律，增供宅地与调控仍为重点城市关注重点，部分需求或将外溢至周边城市；另一方面，房地产市场分化将持续，三四线城市仍需去库存。

据预测，2017年各热点城市将继续执行已出台的限贷、限购、土地相关措施，稳定市场预期，打击非理性投机行为。重点城市也将继续调整土地供给结构，稳定土地市场预期。本轮调控中，增供成为各城市调控重点之一，多个城市明确2017年将继续加大供地力度。另一方面，根据国土资源部要求，多个热点城市已陆续发布2017～2019年三年住宅用地供应计划，此举将提升土地供应的灵活性，稳定市场对未来住宅用地供应的预期，有效防止恐慌性情绪产生。

2016年热点城市陆续出台了针对土拍规则、流程的调整，其中有对原有规则如“设定最高限价”的强化，也有对规则流程的创新，如南京、苏州首创的“熔断机制”和“摇号拿地”等。2017年，热点城市将继续调整竞拍规则，完善交易方式，随着调控工作的深入，未来将有更多推陈出新的土地拍卖规则出炉。

与此同时，随着调控力度的加码，热点城市被调控挤压的市场需求不断向周边城市外溢，环北京区域，长三角的无锡、常州，珠三角的东莞、佛山、广州远郊的从化和增城等地，成为承接各自区域内热点城市外溢需求的重要目的地。

2017年全国土地市场分化或将持续，因一线城市受调控影响入市地块量减少，二线城市将接棒成为土地市场交易主力。同时，三四线城市库存大、销售慢的现状仍未改善，将继续面临去库存压力。通过公积金等相关制度改革释放新需求、鼓励农村人口进城购房等方法或将成为主要突破口。

据此判断，市场表现仍将持续分化。2017年，预计一线城市的调整幅度将弱于二线。主要源于一线城市此前限购政策并未放开，此轮需求释放较为平稳。且一线城市潜在购买力充足，市场供不应求，预计政策收紧影响周期有限，全年降幅小于二线城市。而二线城市在严格的调控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市场调整下全年销售面积将出现明显回落。2017年，对于三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。在政策支持下，预计2017年三四线城市销售面积将保持平稳。

本报记者 张东林 北京报道