2018年上半年是政策和市场激烈博弈的半年。

一方面市场继续保持较高热度，二手房市场在一线城市回暖迹象明显。这其中既有受政策抑制的需求自然释放，也有一系列利好政策诸如人才引进的带动。但在二手房市场也看到了较为明显的市场分化：随着持续1年的价格调整，北京观望需求开始积极入市，虽然距离市场高点仍有较大差距，但是已经有走出低谷的迹象，而上海却没有展现出这种市场爆发力；二三线城市市场两重天，重庆 、武汉量价齐升，天津、石家庄等几个城市却愈发呈现出有价无市的状态。这其中有政策的影响，在价格持续上涨后，市场可能需要更多的时间消化。而据我们7月2日发布的重点城市城区一二手房倒挂结果显示，在新房价格受到严格管控的背景下，二手房价格可能存在短期明显的偏高。

另一方面政策调控逐步加强，不断地查漏补缺。先是住房城乡建设部约谈12城市，大部分城市继续进行调控加码。随后多个城市颁布新政禁止企业购房，30城严格整顿销售市场，市场热度被一轮又一轮的调控影响。开发商融资渠道受阻，现金流的安全比以往任何时候都更加重要。市场的整体环境比以往任何时刻可能都更加严肃。

从全国20个重点城市挂牌量价变化来看，2018年上半年市场整体较为稳定，在政策调控压制和市场需求恢复的冲突中，挂牌均价呈现稳中缓涨态势，6月挂牌均价相较于1月上涨1.76%。

从时间变化来看，挂牌价格二季度呈现明显的上涨趋势。2月受春节返乡影响，二手房挂牌均价小幅下跌。由于新房供应不足，但需求一直旺盛，3月后二手房市场持续火热，开启三连涨模式。

从挂牌量情况来看，全国20个重点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套左右，3月市场市场升温，挂牌量有所上涨。4月，随着热点城市人才引进政策带动，政策限制的需求定期释放，部分观望需求开始入市，需求上涨带动市场价格上涨幅度较大，挂牌量也随之大幅上涨，高达12万套左右，呈现量价齐涨态势。

随着市场成交量的上涨，挂牌房源被快速消耗，6月挂牌量微降，但相较1月挂牌量仍然上涨14.17%，表明市场现阶段仍然较热。

在经过2018年上半年的市场变化后，全国20个重点城市2018年6月挂牌价分化明显。其中，北京、深圳、上海位于第一梯队，挂牌价遥遥领先于其他城市，展现出一线城市强大的吸引力和高房价的支撑能力。广州、杭州、南京、天津位于第二梯度，杭州和南京由于2016年市场持续火热，房价上涨较快，杭州更是领跑二线城市，挂牌均价仅次于4个一线城市。苏州、珠海、武汉等城市受2017年去库存影响较大，加之其城市本身有一定的竞争优势，房价领先于其他二线城市。

中西部二线城市房价与东部城市相比，仍然差距较大。重庆、昆明、长沙在选定的20个重点城市中排在最后3位，均价不足北京四分之一。

从2018年上半年涨降价房源量变化情况来看，除2月涨降价房源量下跌外，其他月份均在不断增长。涨价房源量方面，一直处于稳定增长状态，这主要由于业主对市场普遍持有积极心态，对房源进行涨价销售。降价房源量方面，6月降价房源量上涨较快，主要是因为部分业主急于套现出手或者换房，主动选择降价减少换房周期。两种需求上涨导致涨价、降价量骤增。

涨价量/降价量波动较大，1月，涨价量/降价量达到近半年的最低点，仅有0.4。随后市场回暖，涨价量上涨速度大于降价量上涨速度。6月，市场持续保持热度，降价量快速上涨，涨价量/降价量的比例为0.44。

从全国20个重点城市挂牌价变化幅度来看，14个城市挂牌价有不同程度上涨，6个城市挂牌价下跌，显示出不同城市二手房市场出现不同的走势。

西安、重庆、大连、长沙、昆明等城市由于市场较热，二手房交易活跃，2018年上半年挂牌价上涨幅度超过或接近5%。其中西安挂牌价涨幅最大，高达11.3%，其次为重庆，涨幅为8.9%。苏州、成都等城市受调控影响，特别是成都，经历了市场由热转冷的变化，上半年挂牌价累计涨幅仅在1%左右。而珠海、郑州、石家庄等城市由于前期市场涨幅较大，市场后劲不足，在政策高压下市场遇冷，挂牌价纷纷下跌。珠海、郑州下跌幅度超过4%。

从历史走势来看，成交量价格曲线走势滞后于成交量曲线。2018年5月，20城二手房均价同比涨幅有所扩大，各地也相继出台了不同程度的调控政策，预计后续价格将重新收窄，二手住宅价格“同比曲线”可能在三季度进入负区间。

后续来看，随着全国整体信贷环境的收紧和“因城施策”不断细化，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下，但考虑到刚需支撑，下降空间有限。